भूमि व्यवस्थापन तथा अभिलेख विभागलाई मर्यादित र चलायमान बनाउनको लागि सरकार र समन्वय निकायले समन्वयकारी भूमिका निभाएता पनि भूमि तथा अभिलेख विभागमा विगतका काम अनियमिततालाई मध्यनजर गर्दै महालेखा परिक्षकको वार्षिक ६२ औं प्रतिवेदनमा भूमि तथा अखिलेख विभागलाई समेटेर तयार पारेको प्रतिवेदन यस्तो छ ।
काठमाडौं । सर्वसाधारण जनताको सेवा, सुविधा र आर्थिक मजबुत बनाउनको लागि भू–अभिलेख तथा स्रेस्ता व्यवस्थित गरी गरी २०५७ भू–सूचना प्रणालीको विकास गर्ने उद्देश्यले साविकको मालपोत र भूमिसुधार विभागलाई एकीकरण र विभागको स्थापना भएको थियो । त्यसमध्ये जग्गाको द्वैध स्वामित्व – सरकारले भूमिसम्बन्धी ऐन, २०२१ ले दिएको अधिकारबमोजिम प्रयोग गरी मोही लागेको जग्गाको जग्गावाला र मोहीले त्यस्तो जग्गा बाँडफाँट गर्नको लागि कानून बनाएर टुङ्गो लगाई सक्नुपर्ने अवधि तोकी विभिन्न मितिमा नेपाल राजपत्रमा सूचना प्रकाशन गरेको देखिन्छ ।
तोकिएको समयभित्र मोही बाँडफाँटसम्बन्धी कार्य टुङ्गो लाग्न नसकेकोले जग्गावाला र मोहीले बाँडफाँट गरी निवेदन दिन २०८२ चैत्र मसान्तसम्म निवेदन दिएको पाइन्छ । मोहीबिच बाँडफाँट गरी २०८३ असार मसान्तसम्मको अवधि तोकी २०७९ । ६ । १० को राजपत्रमा सूचना प्रकाशन भएको थियो । विभागबाट प्राप्त विवरणअनुसार मुलुकभर मोही लागेको जग्गाको कित्ता सङ्ख्या ९ लाख ३ हजार (२६४, व्यक्तिगत मोही सङ्ख्या ७ लाख ४० हजार २१३ र संस्थागत मोही सङ्ख्या ५३ हजार ८५८ गरी ७ लाख ९४ हजार ७१ मोही रहेको पाइन्छ । लेखापरीक्षण अवधिमा माग गरिएको विवरणअनुसार मोही लगत कट्टा गरी ३४ हजार २४७ कित्ता र जग्गाधनी तथा मोहीबिच बाँडफाँट २१ हजार २८२ कित्ता भएको देखिन्छ ।
सहकारी तथा गरिबी निवारण मन्त्रालयले घरजग्गाको मूल्याङ्कन भूमिसुधार तथा मालपोत कार्यालय, कञ्चनपुर, महेन्द्रनगरको न्यूनतम मूल्याङ्कन, पुस्तिकाको निर्णयमा लिखत पारित गराउँदा न्यूनतम मूल्याङ्कन गरी स्थानीय तहबाट प्राप्त घर बाटो सिफारिसमा कुनै कित्ताको जग्गासम्बन्धी द्विविधा पर्न गएमा नापी कार्यालयमा पत्राचार गरी नक्सा प्रिन्ट तथा अन्य आवश्यक विवरण लिनुपर्ने माग गरिएको छ । सोको आधारमा न्यूनतम मूल्य कायम गरी लिखत रजिष्ट्रेसन पारित गर्नुपर्ने उल्लेख छ । उक्त कार्यालयको कार्यक्षेत्रअन्तर्गतको एक उद्योगले ५ कित्ता (एक कित्तामा घरसमेत) जग्गा २०८०।
४।२४ मा दुई व्यक्तिबाट रु.६ करोड ५० लाखमा खरिद गरेको थियो । स्थानीय तहको एउटै मितिको सिफारिसमा औद्योगिक क्षेत्र तथा ग्राभेल सडक भएको उल्लेख गरी सिफारिस गरेको पाइन्छ । नापी कार्यालय, कञ्चनपुरले उपलब्ध गराएको उक्त कित्ताहरूको नक्सा भिडाउँदा एक आपसमा जोडिएको तथा एकै सडकमा पर्ने समेत देखिन आएको छ । न्यूनतम मूल्याङ्कन दर तोक्दा एक आपसमा जोडिएका र एकै दिन पारित हुने क्षेत्रको सम्बन्धमा न्यूनतम मूल्याङ्कनमा उल्लेख नभएको कारणले पुँजीगत लाभकर रु. ३३ लाख ४६ हजार तथा रजिष्ट्रेसन दस्तुर रु.२० लाख ७ हजार समेत रु.५३ लाख ५४ हजार राजस्व फरक परेको छ ।
२१. रजिष्ट्रेसन र दृष्टिबन्धकको मूल्याङ्कनमा मालपोत नियमावली, २०३६ मा न्यूनतम मूल्य निर्धारण समितिले प्रत्येक वर्षको आषाढ मसान्तभित्र जग्गाको न्यूनतम मूल्य निर्धारण गर्ने र न्यूनतम मूल्य निर्धारण गर्ने आधारहरू आफैँले तोक्न सक्ने व्यवस्था गरेको छ। समितिले भौतिक पूर्वाधार, सडक, विगतका पारित लिखत, चलन चल्तीको खरिद बिक्री मूल्य र दृष्टिबन्धकको मूल्यलाई आधार मान्ने गरेको पाइन्छ । मालपोत कार्यालय, भैरहवाबाट एक प्राइभेट लिमिटेड कम्पनीको नाममा सह–वित्तीयकरण कर्जा सुविधाअन्तर्गत एक बैङ्कले १९२ कट्ठा जग्गा रु. २ अर्ब २० करोड २० लाखमा दृष्टिबन्धक लिखत पास गरेको पाइन्छ ।
उक्त जग्गाको न्यूनतम मूल्याङ्कनअसारको प्रतिकट्ठा रु.१ लाख ७६ हजारदेखि रु.१३ लाख ९२ हजार रहेको पाइन्छ । त्यसमा अधिकतम मूल्याङ्कन प्रतिकट्ठा रु.१३ लाख ९२ हजारका दरले रु.२६ करोड ७२ लाख ६४ हजार हुने देखिन्छ । तर उक्त जग्गामा सो बैङ्कले रु. २ अर्ब २० करोड २० लाख ऋण लगानी गरेको थियो । जग्गाको यथार्थ मूल्याङ्कन नहुँदा राजस्व असुलीमा परेको प्रभाव र यसबाट सर्वसाधारणको निक्षेपमा पर्ने जोखिम सम्बन्धमा छानबिन हुनुपर्ने देखिन्छ ।
आयकर ऐन, २०५८ को दफा २ मा निजी भवन भन्नाले भवन, भवनले ओगटेको जग्गा र सो क्षेत्रफल बराबरको थप जग्गा वा एक रोपनी जग्गामध्ये जुन घटी हुन्छ त्यसलाई सम्झनुपर्ने हुन्छ । जग्गा तथा घरजग्गा निःसर्गमा पुँजीगत लाभ करसम्बन्धी निर्देशिका, २०७२ को परिच्छेद ३ मा कुनै प्राकृतिक व्यक्तिको घरजग्गा (घर तथा घरले ओगटेको जग्गा) कर ३४१ महालेखापरीक्षकको बासट्ठिऔं वार्षिक प्रतिवेदन उल्लेख गरिएको छ ।
व्यक्तिको १० वर्ष वा सोभन्दा बढी स्वामित्व रहेको र १० वर्ष वा सोभन्दा बढी अवधि अविच्छिन्न वा पटक–पटक गरी बसोबास गरेको हुनुपर्ने व्यवस्था छ । मालपोत कार्यालय, पोखराले पारित गरेका लिखतमध्ये विभिन्न ४ घरजग्गा निःसर्गकर्ताले रु.५ करोड ६८ लाख ८३ हजारमा निःसर्ग गरेको घरजग्गामा स्थानीय तहबाट जारी भएको भवन निर्माण सम्पन्न प्रमाणपत्रमा उल्लेख भएको देखिन्छ । घर र घरले चर्चेको तथा सो बराबरको थप भन्दा बढी जग्गाको थैली रु.२ करोड १९ लाख ७ हजारको ५ प्रतिशतले हुने लाभ कर रु.१० लाख ९४ हजार असुल गर्न पर्ने देखिन्छ ।
२०५८ को दफा ९५क (५), (६) र जग्गा तथा घरजग्गा निःसर्गमा पुँजीगत लाभकरसम्बन्धी निर्देशिका, २०७२ बमोजिम जुनसुकै किसिमबाट स्वामित्त्व प्राप्त गरेको जग्गा तथा घरजग्गा भए तापनि ५ वर्ष अवधि नपुगेको भए ७.५ प्रतिशत र ५ वर्ष अवधि पुगेको भए ५ प्रतिशत पुँजीगत लाभकर लिनुपर्ने तथा निकायको हकमा कारोबार अङ्कमा १.५ प्रतिशत अग्रिम कर असुल गर्नुपर्ने व्यवस्था रहेको छ । तर भूमिसुधार तथा मालपोत कार्यालयले सो काम गर्न सकेको छैन।
लगनखेल, भक्तपुर, डिल्लीबजार, कलङ्की, चाबहिललगायत ३८ कार्यालयका १७६ निःसर्गकर्ताले २०८०।८१ मा जग्गा निःसर्ग गर्दा स्वामित्व अवधि र थैलीको आधारमा तिर्नुपर्नेभन्दा घटी लाभकर दाखिला गरेको देखिएकोले निःसर्ग रकम रु.१ अर्ब २२ करोड ६६ लाखमा रु.६ करोड ८५ लाख ८५ हजार पुँजीगत लाभकर असुल गर्नुपर्ने थियो । लुम्बिनी प्रदेश सरकारको आर्थिक ऐन, २०८० को अनुसूची १ को (ग विविध) ४ मा प्रदेशभित्र सुर्ती, गुट्का, पानपराग र मदिराजन्य उद्योग बाहेकका उत्पादनमूलक उद्योगले उद्योग स्थापना तथा सञ्चालन गर्न उद्योगको नाममा खरिद गर्ने जग्गाको लिखत पारित गर्दा लाग्ने रजिष्ट्रेसन शुल्कमा सम्बन्धित स्थानीय तहको सिफारिसमा ७५ प्रतिशत छुट हुने व्यवस्था गरिएको थियो । त्यो पनि गरिएको पाइँदैन ।
भूमिसुधार तथा मालपोत कार्यालय, रूपन्देहीबाट पारित लिखतअनुसार एक निःसर्गकर्ताले ४९०.९५ वर्गमिटर जग्गा एक कम्पनीलाई रु. ४ करोड ३५ लाखमा निःसर्ग गरेकोमा आर्थिक ऐनको छुट सुविधा प्रयोग गरी स्थानीय तहको सिफारिसमा ७५ प्रतिशत रजिष्ट्रेसन दस्तुर रु. १३ लाख ५ हजार छुट दिई लिखत पारित गरेको छ । कम्पनीले उद्योग विभागमा दर्ता भएको उत्पादनमूलक उद्योगको प्रमाण पत्र पेस नगरेको तथा आन्तरिक राजस्व कार्यालयमा होटल व्यवसायको रूपमा दर्ता भएको देखिएकोले आर्थिक ऐनको उक्त छुट प्राप्त गर्ने देखिँदैन ।
छुट रजिष्ट्रेसन दस्तुर रु.१३ लाख ५ हजार असुल गर्नुपर्दछ । भूमिसुधार तथा मालपोत कार्यालय, रुपन्देहीबाट पारित लिखतअनुसार एक कम्पनीले ८ कट्ठा जग्गा रु.३ करोड ३ लाख थैली राखी निःसर्ग उक्त जग्गा निःसर्गकर्ताले २०८१।१।१६ मा रु.३ करोडमा खरिद गरेको थियो । उल्लिखित छुटको प्रावधानबमोजिम ७५ प्रतिशत रजिष्ट्रेसन दस्तुर रु.९ लाख छुट लिएको पाइन्छ । उक्त जग्गा उद्देश्यबमोजिम प्रयोग नगरी बिक्री गरेकोमा सोको छुट रजिष्ट्रेसन दस्तुर तथा सोही बराबर जरिबाना असुल गर्नुपर्ने देखिन्छ । कार्यालयले सोअनुसार असुल गरेको नपाइएकोले छुट रजिष्ट्रेसन दस्तुर रु. ९ लाख र थप जरिबाना रु.९ लाखसमेत रु.१८ लाख असुल गर्नुपर्ने थियो ।
प्रदेश आर्थिक ऐन, २०८० अनुसार घरजग्गा सम्बन्धी लिखत सम्बन्धित मालपोत कार्यालयबाट पारित गर्दा तोकिएको दरमा रजिष्ट्रेसन दस्तुर असुल गर्नुपर्ने व्यवस्था रहेको छ। भूमिसुधार तथा मालपोत कार्यालय लगनखेल, भक्तपुर, डिल्लीबजार, कलङ्की, चाबहिल, धनुषा, बारा लगायत ३० कार्यालयका १२६ निःसर्गकर्ताले २०८०।८१ मा जग्गा निःसर्ग गर्दा फरक सिफारिस, न्यूनतम थैली कायम नगरेको पाइन्छ । निःसर्ग रकम रु. ९९ करोड ५ लाख ५७ हजारमा रु. २ करोड ६५ लाख ५९ हजार रजिष्ट्रेसन दस्तुर घटी असुल गरेकोले उक्त रकम असुल गर्नुपर्ने देखिन्छ ।
मालपोत नियमावली, २०३६ को नियम ५ख. मा न्यूनतम मूल्य निर्धारण समितिले प्रत्येक वर्षको आषाढ मसान्तभित्र जग्गाको न्यूनतम मूल्य निर्धारण गर्ने र न्यूनतम मूल्य निर्धारण गर्ने आधारहरू आफैँले तोक्न सक्ने व्यवस्थाअनुसार २०८०।८१ को लागि जग्गाको न्यूनतम मूल्य निर्धारण गरेको छ ।
देखिएका बेहोरा निम्नानुसार मालपोत कार्यालय, चाबहिलको २०८०।८१ को जग्गाको न्यूनतम मूल्याङ्कनको निर्णयमा स्थानीय तहबाट घरबाटो सिफारिसमा एक आपसमा जोडिएर आएको कित्ता कुनै एकै व्यक्तिले खरिद गरेमा स्थानीय तहले एकै प्रकारको घरबाटो सिफारिस गरी पठाउनुपर्ने उल्लेख गरिएको छ ।
१ हजार १५८.४१ वर्गमिटर क्षेत्रफल भएको एक भवनसहित ९ कित्ता जग्गा रु.१३ करोडमा निःसर्ग गर्दा २ कित्ताको रु.७० हजार २९९ प्रति वर्गमिटर र ७ कित्ताको रु.१ लाख ३८ हजार ४४४ प्रति वर्गमिटरका दरले निःसर्ग गरेको छ । स्थानीय तहको घरबाटो सिफारिस पत्रबाट उक्त जग्गामा १५ फिटको सहायक बाटो र एक कित्तामा घर भएको सिफारिस भएको, एकै मितिमा पास गरेको र बिक्रेता र खरिदकर्तासमेत एकै रहेको अवस्थामा क्षेत्रफलको आधारमा समान दर कायम गरी थैली कायम गर्नुपर्ने थियो । तर त्यो नगरी फरक दर राखी पारित गरेकोले घटी थैली कायम भएको रु.३ करोड ७९ लाख ११ हजारको ३.६ प्रतिशतले हुने रजिष्ट्रेसन दस्तुर रु. १३ लाख ६५ हजार र ७.५ प्रतिशतले हुने पुँजीगत लाभकर रु.२८ लाख ४३ हजारसमेत रु.४२ लाख ८ हजार असुल गर्नु पर्नेथियो । त्यो पनि गरिएको पाइँदैन् ।
भूमिसुधार तथा मालपोत कार्यालय, लगनखेल, ललितपुरको २०७९।८० को न्यूनतम मूल्याङ्कन पुस्तिकाको निर्णय नं ५ अनुसार विभिन्न ४ कित्ताको ४५३.०४ वर्गमिटर जग्गाको रु.४ करोड ७७ लाख २२ हजार र घरको मूल्य रु.३७ लाख ७७ हजारसमेत रु.५ करोड १५ लाख मूल्य कायम गरी निःसर्ग गरेको देखिन्छ । एक कित्ताको २५.८४ वर्गमिटर जग्गाको मूल्य रु.७१ लाख ५१ हजार कायम गरेको आधारमा ४५३.०४ वर्गमिटर जग्गाको आनुपातिक मूल्याङ्कन रु.१२ करोड ५३ लाख ७७ हजार कायम गर्नुपर्ने थियो ।
७ करोड ७६ लाख ५४ हजार घटी थैली कायम गरेको देखिएकोले सोको ४.२५ प्रतिशत (बागमती सभ्यता शुल्क समेत) ले हुने रजिष्ट्रेसन दस्तुर रु. ३३ लाख र ५ प्रतिशतले हुने लाभकर रु.३८ लाख ८२ हजारसमेत रु.७१ लाख ८२ हजार असुल गर्नुपर्ने देखिन्छ ।
